GRUNDSÄTZE DER WAHL
Der Investmentmarkt im Gastgewerbe in der Ukraine entwickelt sich, so seltsam es in der heutigen Realität auch klingen mag. Für Investoren und Käufer von Hotelimmobilien wurden deutlich komfortablere Bedingungen geschaffen als noch vor einigen Jahren. Es sind Hotelbetreiber und Verwaltungsgesellschaften entstanden, die bereit sind, mit Hotels zusammenzuarbeiten und den Eigentümern Möglichkeiten für passives Einkommen anzubieten. Es gab immer mehr Fälle, in denen die Betreuung einer Hotelimmobilie durch eine seriöse Verwaltungsgesellschaft zum Hauptkriterium für einen erfolgreichen Verkauf wurde. Über eine solche Erfahrung erzählen wir in diesem Artikel.
Vitaliy, der Besitzer des Richard Beach Resort (Hrybiwka).
— Als ich das Hotel erwarb, war es für mich von entscheidender Bedeutung, dass die Immobilie unter der Verwaltung einer Hotelverwaltungsgesellschaft steht. Ich habe mir das Video der Experten des Unternehmens angesehen, Artikel im Unternehmensblog und gesamtukrainische Ressourcen gelesen und dann die Vertreter der Verwaltungsgesellschaft angerufen. Wenn die Verwaltungsgesellschaft bis zu diesem Zeitpunkt nicht in die Lebenserhaltung des Hotels involviert gewesen wäre, müsste ich selbst darüber nachdenken, wie ich damit umgehen würde. Das Vorliegen des Strafgesetzbuches war ein gewichtiges Argument für diese Entscheidung. Theoretisch könnte ich die Aufgaben selbst erledigen, aber es gibt ein paar entscheidende Abers:
Ich lebe in einer anderen Stadt.
Ich habe mein Hauptgeschäft, das mich operativ beschäftigt.
Ich wollte mich nicht mit allen betrieblichen Komplexitäten befassen, die mit der Führung eines Hotels verbunden sind. Ich brauchte ein zusätzliches profitables Geschäftsvermögen.
Ähnliche „Schmerzpunkte“ von Unternehmern, die mit ihren Investitionen Gewinne erzielen möchten, sich aber nicht engagieren und dabei Zeit, Mühe und Prioritäten opfern, sind im Geschäftsumfeld weit verbreitet. Ungefähr 93 % der Eigentümer von Immobilien, die zur Kette der Ribas Hotels Group gehören, gaben dieselben Gründe für die Entscheidung an, die Dienste einer Verwaltungsgesellschaft in Anspruch zu nehmen.
DIE SAISON MIT EINEM EIGENTÜMER STARTEN UND MIT EINEM ANDEREN SIE VERLASSEN.
Der Kaufvertrag fand Anfang August statt, fast auf dem Höhepunkt der Hochsaison. Interessanterweise wurde der Hotelbetrieb durch den Eigentümerwechsel nicht beeinträchtigt. Die meisten Mitarbeiter bemerkten den Übergang gar nicht. Gäbe es einen Leitfaden für eine nahtlose Eigentumsübertragung von einem Eigentümer auf einen anderen, würden die Top-Manager und Vermarkter der Ribas Hotels Group sagen, dass die interne Prozessübergabe wie aus dem Lehrbuch verlief. Allerdings gab es kein Lehrbuch.
— Wir haben die Saison mit einem Eigentümer desselben Hotels gestartet und mit einem anderen verlassen, wodurch der neue Hoteleigentümer Gewinne erzielte, betont Andrij Marentschuk, der Geschäftsführer der Verwaltungsgesellschaft.
«ICH VERKAUFE DAS HOTEL ZUSAMMEN MIT IHNEN»
Natürlich wäre dieser Übergang nicht so reibungslos verlaufen, wenn die Experten des Unternehmens nicht gemeinsam mit dem ersten Eigentümer alle Betriebs- und Geschäftsprozesse aufgebaut hätten. Deshalb sagte der Vorbesitzer des Hotelkomplexes Richard, als er nach Australien umgezogen war, um sich dort dauerhaft niederzulassen und dort eine neue Einrichtung zu eröffnen, den Leitern der Ribas Hotels Group: „Ich verkaufe das Hotel, aber nur zusammen mit Ihnen!“ Der neue Eigentümer der Immobilie hat noch keine endgültige Entscheidung darüber getroffen, ob das Hotel unter der Leitung der Ribas Hotels Group bleiben soll. Dennoch sorgten die Spezialisten des Unternehmens für eine ausführliche Beratung, tauschten Kontakte zu Auftragnehmern aus und hinterließen fachkundige Ratschläge zu den Anweisungen für zukünftige Arbeiten: Was sind die wichtigsten Kontrollpunkte bei der Verwaltung eines Hotelkomplexes? Was soll mit der Verwaltungsgesellschaft und den wichtigen Auftragnehmern „Vor-Ort“ vereinbart werden? Wie überwacht man die Arbeit der Mitarbeiter, ohne übermäßige Kontrolle auszuüben? Und so weiter.
– Im Laufe der Verhandlungen mit dem Geschäftsführer des Unternehmens Artur Lupaschko und Vertretern des Top-Managements hatte ich den Eindruck, dass unsere Ansichten zur Geschäftsabwicklung ähnlich sind, – Vitaliy teilt seine Eindrücke von den ersten Treffen mit Vertretern der Verwaltungsgesellschaft.
JEDES JAHR FANGEN WIR BEI NULL AN
Wenn der Gewinn im ersten Monat der Zusammenarbeit für die Eigentümer selbst wie eine herausragende Leistung erscheint, ist er für die Verwaltungsgesellschaft nur ein Beweis dafür, dass das etablierte System reibungslos funktioniert. Für Richard (wie auch für andere Resortimmobilien der Ribas Hotels Group) wird jedes Jahr zu Beginn der Saison die gesamte Struktur des Anwesens von Grund auf neu gebaut. Übrigens übernimmt keine ukrainische Verwaltungsgesellschaft Saisonimmobilien. Es ist äußerst schwierig, jedes Jahr ein Hotel zu eröffnen: ein neues Team zusammenzustellen, Renovierungsarbeiten durchzuführen, Geschirr, Dekorationen zu kaufen, Möbel zu aktualisieren usw. Für die Ribas Hotels Group ist der Saisonstart und die Eröffnung von Resortimmobilien ein routinemäßiger Bestandteil von ihrem regelmäßigen Leistungsverzeichnis der Verwaltungsgesellschaft. Derzeit eröffnen die Spezialisten des Unternehmens beispielsweise ein neues Hotel in Bukovel mit dem Namen Ribas Karpaty. Dieser Start ist im Rahmen ihrer etablierten Prozesse nicht bemerkenswert, da sie es gewohnt sind, jede Saison neue Objekte zu eröffnen. Sie analysieren die Fehler der vergangenen Saison (falls vorhanden), tätigen notwendige Einkäufe, aktualisieren den Zimmerbestand und so weiter. Für sie ist dieser Vorgang Routine.
GEWINN IM ERSTEN MONAT NACH DER ÜBERNAHME
Der Vorteil der Zusammenarbeit mit einer Verwaltungsgesellschaft besteht auch darin, dass bestimmte Geschäftsprozesse auf zwei Objekte aufgeteilt werden können. In Hrybiwka, direkt neben dem Hotelkomplex Richard, befindet sich beispielsweise das Hotel Ensenada. Die Ribas Hotels Group hat die Prozesse so optimiert, dass ein Manager beide Objekte beaufsichtigen kann. Sie richteten einen gemeinsamen F&B-Service (Food and Beverage) für die Restaurants, Technik-, Sicherheits- und andere Abteilungen der beiden Hotels ein. So haben wir den Kostenanteil in einer Einrichtung reduziert, indem die Kosten durch Aufteilung der Betriebsprozesse optimiert wurden. Dieser Zusammenschluss führte zu einem mehrfachen Wachstum für beide Hotels. Wenn Ensenada als eigenständige Einheit operieren würde, wäre eine solche Struktur für Ensenada unerreichbar gewesen. Darüber hinaus wäre Richards Struktur nicht so effizient gewesen. Wenn in Hrybiwka ein weiteres Hotel zur Hotelkette hinzugefügt wird, wird es ebenfalls als Teil der bestehenden Struktur betrachtet.
PLANÜBERERFÜLLUNG IM JAHR 2020
So ist es passiert.
Wir haben in SEO investiert.
In diesem Jahr war Hrybiwka als Ferienort für die Ukrainer besonders beliebt. Eine Google-Suche liefert sehr hohe Ergebnisse. Urlauber haben das Zentrum von Satoka und seine Außenbezirke satt. Mittlerweile hat es Hrybiwka in die Top 10 der besten Strände der Ukraine geschafft. In diesem Fall stellte sich übrigens heraus, dass das Unternehmen Richard und Ensenada seit mehreren Jahren auf SEO als die besten Hotels in Hrybiwka bewirbt. Und sobald Hrybiwka zur Grundlage der Anfragen wurde, funktionierte eine langfristige SEO-Promotion. Aus diesem Grund empfehlen Ribas-Experten: Auch wenn die SEO Ihrer Website im ersten Jahr keine greifbaren Ergebnisse liefert, wird sie diese in Zukunft auf jeden Fall liefern.
SEO funktionierte so effektiv, dass die Buchungsagenten des Unternehmens aufgrund der hohen Arbeitsbelastung Reiseveranstalter im Vergleich ablehnen mussten. Um Provisionsverluste zu vermeiden, wurden die Verkäufe bei Booking ausgesetzt und die bezahlte Werbung für Hotels wurde komplett abgeschaltet: PPC, Social Media usw.
Wir haben Marketingkosten und kürzere Termine für den Gästeempfang optimiert.
Seit Mitte Juni arbeiten wir werbefrei. Dadurch haben wir auch die Werbekosten um fast 50 % optimiert. Inklusive Werbung gab es nur in der Nebensaison, um die Hotels vor dem 13. September zu füllen. Tatsächlich gab es Gäste bis zum 20. September.
Die Küchenausstattung wurde geändert, die Speisekarte überarbeitet, die Dekoration hinzugefügt. Auf der Umsatzseite des Restaurants konnten wir im Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung von fast 18 % erzielen.
Dynamische Preise wurden verwendet.
Obwohl die meisten Hoteliers Angst hatten, die Preise in dieser Saison zu erhöhen, erhöhte Ribas angesichts der Nachfrage den Angebotspreis und erzielte ein positives Ergebnis.
Dies ist ein guter Fall, wenn der Eigentümer eine Vorstellung davon hat, was eine Verwaltungsgesellschaft ist. Wenn er versteht, dass es dadurch viel einfacher ist, Gewinne zu erzielen, ohne rund um die Uhr involviert zu sein, und wenn er Vertrauen in ein professionelles Team hat, das sein Hotel zum Gewinn führt.