Feedback des Besitzers des Hotels Bossfor über die Ribas Hotels Group

Am 1. März 2020 erhielt das Bossfor Hotel die Hospitality Awards International. Es wurde zu einer Art abschließendem Highlight im Jahresabschlussbericht der Zusammenarbeit mit der Managementgesellschaft Ribas Hotels Group. Vor genau einem Jahr, am 1. März 2019, wurde der Vertrag unterzeichnet, der der Ribas Hotels Group die Leitung des Drei-Sterne-Hotels überträgt.

— Vor Vertragsunterzeichnung haben wir die Immobilie genau besichtigt und die Abläufe analysiert. „Kurz gesagt, wir haben eine vorläufige Prüfung durchgeführt“, sagt Andrij Marentschuk, Geschäftsführer der Ribas Hotels Group. Direkt nach der Vertragsunterzeichnung am 1. März 2019 begannen die Anpassungs- und Optimierungsarbeiten.

Wie alles begann

Jedes Hotel hat seine eigene Geschichte von Erfolgen, Rückschlägen und Zielerreichungen. Das Business Hotel BOSSFOR in Odesa verfügte über eine solide Grundlage für einen erfolgreichen Start, basierend auf mehreren objektiven Indikatoren. Vor der Eröffnung des Hotels besuchte der Eigentümer Oleksandr Kutscherenko mehrere Bildungsplattformen für Hoteliers und sammelte dabei nicht nur wertvolle Informationen, sondern auch Kontakte zu Auftragnehmern und Branchenführern im HoReCa-Bereich. Dieser Geschäftsansatz war der richtige. Mit der Zeit wurde dem Eigentümer jedoch klar, dass viele Aspekte seines Hotelprojekts ungewiss blieben.

Nämlich:

Die Amortisationszeit von Investitionen.
Der Finanzplan für das Jahr unter Berücksichtigung der gestaffelten Personalbesetzung je nach Saisonalität.
Analyse der Performance der vergangenen Quartale, Halbjahre und Jahre sowie eine Liste mit Empfehlungen für das nächste Jahr.
Der erdrückende Zeitmangel für andere geschäftliche Unternehmungen, da die betrieblichen Abläufe im Hotel die gesamte Arbeitszeit in Anspruch nahmen.
Das Hotel funktionierte und erwirtschaftete einen gewissen Gewinn, aber dem Eigentümer mangelte es an Vertrauen in seine Zukunft.

Die Geschichte einer Anfrage

Höchstwahrscheinlich wird dieser Fall irgendwann in die Liste der Erfolgsgeschichten der Personalabteilung der Verwaltungsgesellschaft im Umgang mit ausscheidenden Mitarbeitern aufgenommen. Tatsache ist, dass dem Eigentümer des Hotels Bossfor die Verwaltungsgesellschaft vom Kurator des Objekts empfohlen wurde, der zuvor bei der Ribas Hotels Group als Corporate Sales Manager gearbeitet hatte. Es handelt sich um einen Fall, in dem ein ehemaliger Mitarbeiter eine Hotelimmobilie in den Bestand des Unternehmens aufgenommen hat. Der Eigentümer traf sich mit Vertretern der Verwaltungsgesellschaft und schon beim ersten Treffen wurde deutlich, dass beide Parteien großen Wert auf die Übereinstimmung ihrer Visionen legen – ein gemeinsames Verständnis darüber, wie das Unternehmen mit Gästen, Mitarbeitern, der Immobilie und Partnern umgeht.

Motive

Es gibt eine Schlussfolgerung, dass Verwaltungsgesellschaften nur unrentable Projekte und Objekte übernehmen, deren Probleme die Eigentümer nicht alleine lösen können. Der Fall von Bossfor zeigt jedoch, dass auch scheinbar erfolgreiche Immobilien einer Verwaltung durch Profis bedürfen. Das Hotel Bossfor ist ein stilvolles und gehobenes Projekt mit einem zufriedenstellenden Zustand des Zimmerinventars und hohen Bewertungen auf Booking.com, die zwischen 9,4 und 9,6 liegen. Zum Zeitpunkt der Übergabe an die Verwaltungsgesellschaft war die Belegschaft der übernehmenden Gesellschaft gegenüber loyal.

Der Eigentümer trug maßgeblich dazu bei, dass der Übergangsprozess für die Mitarbeiter möglichst reibungslos und für die Gäste unauffällig verlief.

— Ich habe mit anderen Verwaltungsgesellschaften zusammengearbeitet“, – sagt der Immobilienbesitzer. — Während meiner Diskussion mit dem Geschäftsführer, Artur Lupaschko, gingen wir die Nuancen der Zusammenarbeit mit den einzelnen Abteilungen des Unternehmens durch. Artur versicherte mir, dass die Verwaltungsgesellschaft die volle materielle Verantwortung übernimmt. Ein solcher Ansatz ist für einen Unternehmer von grundlegender Bedeutung, wenn er über eine positive Entscheidung nachdenkt. Ich glaube, dass ich mir in gewisser Weise „freie Hand gegeben habe“. Ich kann meine Zeit nun anderen Aktivitäten widmen und bin dabei voll und ganz auf das Wohlergehen dieser Immobilie angewiesen.

Erste Schritte

Nach einer Prüfung des Hotels erstellten die Spezialisten des Unternehmens das wichtigste Finanzdokument – das Budget für 2019.

Sie entdeckten eine der häufigsten Herausforderungen: Den meisten Hotelmanagern in der Ukraine fehlen die Fähigkeiten und das Wissen, um das Geschäftsjahr für das Hotel zu modellieren. Daher sind sie nicht in der Lage, einen direkten Weg zum gewünschten Nettogewinn zu finden.

— Die meisten Hotels kommen finanziell wie blinde Kätzchen zurecht, bemerkte der Geschäftsführer der Verwaltungsgesellschaft, Andrij Marentschuk. — Für uns war es paradox, dass bei der Konzeption dieses Hotels kein Geschäftsmodell geschaffen wurde, um dessen Betrieb zu leiten.

Der Besitzer des Hotels bestätigte diese Idee.

— Zu Beginn unserer Kommunikation bezüglich der Immobilie erhielt ich ein Dokument, in dem dargelegt wurde, wie das Hotel funktionieren würde. Mir wurde klar, wer in diesem umfangreichen Management-, Kontroll- und Kommunikationsprozess wofür verantwortlich sein würde. Als Eigentümer nehme ich eine Beobachterrolle wahr. Wenn mich etwas beschäftigt, kontaktiere ich die jeweilige Abteilung und erhalte eine Rückmeldung. Allerdings übernehme ich nicht die Rolle, die Prozesse zu steuern oder als Führungskraft zu fungieren.

Standards

Wenn ein Hotel in die aktive Managementphase eintritt oder wenn das Unternehmen die Erstellung und Gestaltung einer Immobilie übernimmt, führen die Spezialisten der Entwicklungsabteilung eine Finanzmodellierung mit Schwerpunkt auf Amortisationsprinzipien und Zeitplänen durch. Sie berechnen die Investitionsgröße für das Hotel, geben Empfehlungen zur Entwicklung von Produkten für das Hotel und bieten weitere Vorschläge zur Steigerung der Effizienz betrieblicher Prozesse. Im Laufe der vier Jahre waren die Finanzprognosen für das Hotel Bossfor ungewiss und der Eigentümer war sich nicht sicher, wann sich seine Investitionen amortisieren würden. Deshalb ist das erste Dokument, das für den Hotelbesitzer erstellt wird, das Jahresbudget.

Dieses Dokument umfasste:

schrittweise Einstellung von Personal, basierend auf der Auslastung des Hotels;
Personaloptimierung;
Änderungen in betrieblichen Abläufen und Erläuterungen dazu;
Personaloptimierung um fast 40 % und die Gründe für diese Maßnahmen.
Um dies zu erreichen, wird eine Analyse von Daten aus mehreren Jahren durchgeführt:
Geschichte des Objekts;
Quellen des Nettogewinns;
Gründe für diese besonderen Größen;
Durch die Kombination welcher Entscheidungen erreicht man eine Steigerung der Leistungsindikatoren.

Die Aufgabe des Managements besteht darin, den Umsatz zu steigern, die Kosten zu optimieren und das Geschäft zu skalieren. Darauf basiert die Betriebsführung.

Fehler des aktuellen Objekts:

Das Hotel hatte ein Team bestehend aus einem Vermarkter, einem Unternehmensverkaufsleiter, einem Hauptbuchhalter, einem Buchhalter, einem Manager und einem stellvertretenden Manager. Es gab auch eine hauseigene Wäscherei. Dem Besitzer fällt es schwer, sich von den Personen zu trennen, die diese Positionen innehatten, da er sie seit der Gründung des Hotels kannte. Dies ist ein separates Problem bei Immobilien, da in solchen Fällen Emotionen manchmal Vorrang vor geschäftlicher Effizienz haben. Und natürlich wirkt sich dieses Problem direkt auf den Nettogewinn und andere Leistungsindikatoren aus.

Maßnahmen und Ergebnisse

Statistiken, die auf drei Betriebsjahren des Anwesens basierten, wurden vorgelegt: Die Unterhaltung einer eigenen Wäscherei war angesichts der Größe des Zimmerbestands ineffizient. Bei solchen Volumina war es kostengünstiger, diesen Service auszulagern, anstatt ihn selbst abzuwickeln.

Eine gründliche Prüfung der Immobilie wurde durchgeführt, um Positionen, die einer Optimierung bedurften, zu empfehlen. Innerhalb eines Jahres koordinierter Betriebsführung gelang es der Immobilie, ihren Nettogewinn um 70 % zu steigern. Logistik wurde kurz und günstig gemacht.

Die Serviceleistung wurde verbessert (laut Daten von Booking, Google, Facebook), indem man unnötige Elemente entfernte und die Pflichten der Mitarbeiter, die häufig mit Gästen interagieren, gründlich verfeinerte. Das Hotel erhielt eine prestigeträchtige Auszeichnung – Hospitality Awards International – als bestes Drei-Sterne-Business-Hotel. Darin lag eine gewisse Symbolik. Die Verwaltungsgesellschaft hat am 1. März 2019 mit der aktiven Arbeit an dem Objekt begonnen. Die Auszeichnung wurde am 1. März 2020 erhalten.

Hotelberatung

Durch unsere langjährige Erfahrung in der Entwicklung von Hotelkonzepten können wir Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund um die Erstellung und Umsetzung Ihres zukünftigen Hotelprojekts anbieten. Wir führen Marktforschung durch und entwickeln das Immobilienkonzept, die Geschäftsplanung und die Architekturgestaltung.