От пансионатов до all inclusive: какие перспективы гостиничного рынка на юге Украины

Артур Лупашко, основатель Ribas Hotels Group, рассказал, как изменился гостиничный бизнес после 2014 года, как долго окупаются гостиницы и какие перспективы отелей all inclusive в Украине

От пансионатов до all inclusive: какие перспективы гостиничного рынка на юге УкраиныRibas Hotels Group — управляющая компания, которая представлена на гостиничном рынке Украины с 2012 года.  К концу 2017 года в портфеле компании было 2 собственных отеля класса 3-4* в одесском регионе, 6 реализованных проектов и 25 объектов в управлении

Артур, вероятно, ситуация в туристическом и отельном бизнесе в Одесской области до и после 2014 года — две большие разницы. Уточните, как изменился туристический поток за это время?

До 2014 года в Одессе отдыхало очень много иностранцев — британцев, немцев, американцев, которых сейчас нет. Также был большой туристический поток из соседних стран Карпатского региона  – Румынии, Польши, Венгрии. Традиционно много людей ехало в Одессу из России и Беларуси. Ехали в Одессу как по деловым вопросам, так и с целью отдохнуть. В количественном выражении — иностранцы оставляли  60-70% турпотока, и лишь 30-40% отдыхающих были из Украины.   

Почему так мало украинцев?

Многие украинцы вовсе не путешествовали. Внутренний туризм был не особо в тренде. Обеспеченные туристы скорее отдавали предпочтение зарубежным курортам, тому же Египту, Турции, Черногории, чем одесскому побережью.

Предполагаю, что после 2014 года ситуация изменилась

Да, в 2015 году резко вырос турпоток украинцев. И все же стоит признаться, что одесский регион попросту не справился с таким наплывом отдыхающих: уровень сервиса оставлял желать лучшего. Перечень услуг и их качество устроили не многих. Как результат, уже в 2016 году многие украинские туристы отдали предпочтение Николаевской или Херсонской областям вместо Одесской.

Артур, какая ситуация в гостиничной сфере Одессы?

Условно Одессу можно поделить на два сектора — на приморскую зону и центр города. В первом случае — в приморской зоне — сезон длится с мая по сентябрь. Загруженность отелей составляет порядка 80-90%. С октября по апрель эти отели либо не работают вовсе, либо на ремонте, либо сдают лишь часть номерного фонда отеля. Исключения  – отели с развитым SPA либо направлением  ресторанно-банкетным.

Во втором случае — в центре города ситуация иная. Высокий сезон (с мая по сентябрь) — это высокая загрузка, потому что отдыхающих в регионе больше, чем мест в отелях. Низкий сезон (октябрь-апрель) — частичная загрузка, чаще всего корпоративными гостями.  Благодаря высокой загрузке в высокий сезон и корпоративным гостям в низкий сезон по сентябрь удается достигать среднегодовой загрузки на уровне 70%. В денежном выражении получается рентабельность порядка 10-12% годовых.

Хостел Friday

А что с хостелами в Одессе? Почему компания захотела выйти в этот сегмент?

Долгое время в Одессе не существовало хостелов, которые так или иначе соответствовали бы европейским стандартам. Поэтому мы в Ribas Hotels Group решились разорвать эту цепочку. Однажды я попал в хостел в Вене и был восхищен сервисом. Поэтому решил сделать в Одессе что-то подобное. Так и родилась концепция Friday. Мы внимательно подошли к зонированию и логистике гостя, воплотили коворкинг (зону для работы), игровую зону, мебель выбрали технологичную и качественную. Получилось, что мы вышли за рамки стандартного "украинского" хостела, что потребовало дополнительного финансирования.

За сколько окупится проект?

Такой проект вышел нам втрое дороже аналогичного по площади (ремонт и обудование порядка $300/кв м), и окупится он на несколько лет позже, чем привычный "украинский". Окупаемость  вложенных инвестиций в ремонт, если помещение в собственности, 2-3 года, окупаемость всего проекта  – до 10 лет.

Более дешевые и простые хостелы окупаются вместе с покупкой квартиры, где в будущем появиться хостел  – 7-9 лет. Но за этот период, вероятно, хостелу придется несколько раз сменить название, обновить всю мебель и оборудование. В нашем 10-ти летнем плане, хостел с каждым годом будет усиливать свои позиции, благодаря растущей популярности и лояльности гостей. Первый Friday открылся в Одессе, второй в Коблево. Все последующие планируем открывать по франчайзингу. Поэтому находимся в поиске инвесторов в Киеве, Львове, Харькове и Буковеле.

Каков спрос на хостелы?

Хостел Friday скорее исключение из правил.  Его среднегодовая загрузка на уровне 70%, как и в отелях. Цена летом вдвое выше, чем зимой. Большинство хостелов на зиму сдают комнаты и места на долгосрочную аренду. Средняя стоимость в Одессе такого проживания 2,5-3ты. грн. В стоимость включена уборка и пользование инфраструктурой хостела. Мы достигаем высокой загруженности благодаря групповым заездам гостей — школьниками, спортсменами и другими, а также индивидуальными гостями. Мы считаем, что важно правильно привлечь именно свою целевую аудиторию, и она будет привязана к хостелу круглый год.

Артур, расскажите о спросе на 3* отели

Их, однозначно, не хватает. На сегодняшний день это самая востребованная ценовая категория. Их запрашивают национальные  компании, корпоративные туроператоры.  Поэтому мы сейчас ведем переговоры с инвесторами о строительстве именно таких отелей.

По подсчетам в Ribas Hotels Group, нехватка номерного фонда порядка 300-400 номеров, что практически составляет 25-30% от существующего номерного фонда данного уровня в регионе. И все же мы не забываем о том, что строительство отелей, как правило, занимает несколько лет. Через 3-4 года их может быть уже достаточное количество. Поэтому при реализации инвестиционных проектов мы учитываем как текущую ситуацию, так и прогнозируем, что будет спустя несколько лет, когда объекты сдадутся в эксплуатацию. Мы делаем подобные срезы трижды в год.  И только после этого принимаем решение о воплощении того или иного проекта в жизнь.

Давайте поговорим об отелях классом выше — 4*

У нас в управлении есть один 4* отель — это отель Wall Street в центре Одессы. Мы не снижаем цены в низкий сезон, как наши коллеги. Демпинг зачастую аукается негативом, потому что привлекает не свою целевую аудиторию. Если говорить о предложении, то отелей этого уровня на конец 2017- начало 2018 года в городе достаточно.

По нашим подсчетам, стоимость реализация таких проектов всегда превышает $1-2 млн. Рентабельность соответственно немного ниже — в пределах 7-10%.

А что с 5* отелями?

Пятизвездочные отели — это долгоиграющие инвестиции. Их номерной фонд сдается по цене $300-1500 за ночь в сезон и на них есть спрос. Зимой же –  нет. Таких отелей в Одессе всего 8, в Украине их не более 30. Их рентабельность сложно прогнозируемая, так как каждый инвестор строит такой отель, исходя из своих соображений и пожеланий. В Одессе можно встретить три "пятерки", где качество ремонта и мебели может отличаться в разы. Соответственно,  и инвестиции, и рентабельность на 1 кв.м метр будут отличаться существенно. Я предположу, что это около 5% годовых, с поправкой на +-3%.

Гостиница Wall Street

Расскажите, какая маржинальность у проектов разных классов?

Если грубо исходить из процентной составляющей доли прибыли от общего валового дохода, то у хостелов это в пределах 70%, отелей 3-4* — 50%,  отелей — 5* — 30-70%, и отелей на береговой линии в курортных городах (Затока, Буковель) — порядка 70%.

Артур, какой период окупаемости разных  проектов — от хостелов до отелей класса 5*?

У хостелов 5-7 лет, отелей класса 3-4* — в пределах 10 лет с поправкой на 1-2 года в большую или меньшую сторону, у отелей 5* — предполагаю, что окупаемость таких проектов очень и очень долгая.

А какая ситуация в курортных городах Одесской области, к примеру, в Затоке? Реально ли там создать аналог курортам Египта или Турции?

Чтобы создать правильный курорт как в Египте или в Турции, необходимо соблюдать стандарты зонирования. Оно утверждается местной властью, с привлечением архитекторов, финансистов, маркетологов. Уже были попытки зонировать неразвитые курортные земли Одесской области, привлекали нас, как экспертов. И все же пока они не увенчались успехом и остались только на бумаге.

В Затоке крайне хаотичная застройка, без соблюдения каких-то экстерьерных норм и плотности застройки. Нередко отели построены в проездах. Поэтому ожидать, что такие курорты составят конкуренцию мировым, не стоит. По опыту 2015 года понятно, что большинство отелей, которые есть в одесском регионе, не удовлетворяют запросы туристов.

К примеру, сегодня можно улететь за $400 на человека по горящему туру в Черногорию или Египет. На этих курортах в отелях развита инфраструктура, чего не хватает украинским курортам. У местных отелей нет достаточно земли, коммуникаций. Они просто не предусмотрены для создания инфраструктуры будущего.

Как можно выйти из ситуации?

В Одесской области существуют свободные заповедные зоны, например, как территория Шабских лиманов, которая  крайне живописная, где длинная коса идет вдоль моря. Здесь хороший песок и чистая, почти прозрачная вода. И еще существуют такие территории как Приморское, Лебедевка. И еще "украинская Венеция" — Вилково.

Мы видим большие перспективы в развитии этих регионов. Компания готова содействовать привлечению инвестиций, зонированию и правильной застройке по мировым стандартам.

Что мешает развиваться отельной отрасли?

Нормальная транспортная инфраструктура — хорошие дороги и доступные ж/д билеты в достаточном количестве. К примеру, даже при большом желании за 1-2 недели добраться поездом в Одессу нереально, потому что билетов нет. Из Харькова или Днепра собственным автомобилем до Затоки  добираться не очень-то удобно, автобусом — подавно. Людям проще купить авиатур в тот же Египет — и через несколько часов оказаться на месте.

Реально ли выстроить в Украине отели по системе all inclusive?

Летом 2018 года мы запускаем эту систему в наших отелях. Принцип ее работы будет таков: завтрак, обед и ужин до 18:00 с безлимитной едой, напитками, в том числе и алкоголем местного производства.  Ориентировочная стоимость проживания в номерах составит порядка 2 тыс. грн/сутки. Для знакомства с технологией мы с коллегами из туристического бизнеса отправились на несколько недель на курорты Египта, где посетили 80 отелей. В них изучали особенности, плюсы и минусы системы. Я верю в успешность такого подхода. В любом случае это будет успех, ведь, во-первых, это выход на новый уровень. Во-вторых, ужесточение конкуренции. Нужно сделать все, чтобы украинские курорты наши гости выбирали не по остаточному принципу.  

Источник